聚焦 | 亿翰陈啸天,当前行业发展趋势和企业战略!(亿翰智库&海通地产)

文章正文
发布时间:2018-05-03 11:42

  ??时间:2018年5月1日

  ??主持:海通地产 涂力磊

  ?嘉宾:亿翰智库董事长 陈啸天

——以下是电话会议纪要——

  内容纪要:

  今天交流主要有两部分,第一部分是排行榜问题,第二部分是最近关于行业企业的观点。

  一、典型房企销售业绩TOP200

  1、规模越大,增速越快,分水岭不断加大

  亿翰智库在月底发布的典型房企销售业绩TOP200的榜单我想大家可能也看到了。它实际上再次说明一个问题——唯有大的企业跑得更快,小的跑得较慢。排名靠前的企业差距越来越大,在榜单里面你会发现第三名第四名差了800多亿,这个差别非常大了。我记得第三名是2003亿,第四名年是1160多亿,相差800多亿。然后第五名跟第六名差了接近300多亿,第七名跟第八名大概是差了一百多亿,所以你会发现就是前面的企业跑得更快。从我们的角度来定义,它一方面说明分水岭的问题,另一方面说明在当前这个环境下,企业要做大规模,才能够适应这个环境的波动很大的变化。这是第一个,后面我会更详细的解释的一点。

  2、布局均衡与专注改善型需求的企业最为受益

  大家可能会很明显的看到这一轮目前是有两拨受益的,哪两拨受益呢?

  第一拨就是在三四线布局比较均匀的这个企业,它还是比较受益的。 一方面我们可能会说,他本来就是这样,但在另一方面我想告诉大家,对于新城控股,现在4月份直接冲到前10,可以说速度非常快的,发展得很好,因为它的布局相对比较均匀。另外一家企业融创确实发展速度更快,1100多亿。所以我认为这是第一个布局比较均匀的,特别是刚需,或者总的来说东边不亮西边亮的这个企业,大家都会发现布局都比较均匀,这一方面是布局上面,不仅是目前,我认为它中长期仍然受益。

  第二个大家会发现短期有一波企业目前开始业绩已经放出来了,一批人一直以来专注于改善需求。今年一季度以来我们的金茂、泰禾、华润、绿城等这类企业,包括滨江,业绩都很好。那这边的业绩怎么来的呢,更多的我称之为它是爆发式的。所以我认为目前来讲,一波的就是布局比较均匀的企业,它始终发展都是很好的。第二拨就一直以来不甘心价格便宜卖给的企业,到这一步都是被逼的开始卖。或者就觉得尽可能从政府那边拿,价格没希望了,干脆拿出来卖的这是第二个。

  3、行业重回高周转

  第三个我们感觉当前这个行业,目前总的来说就回到一个现金为王、高周转的问题。为什么讲这个?我简单地回顾。我们目前大家可以简单看,我们15年到17年,18年开年,这个样子跟以往的历史是非常的像。15年到17年像08年年底09年年初的时候,我们放了4万亿,放完4万亿,09年跟10年两年大环境就出来了,我们15年也是这样,15年我们是停了7-8年之久的公司债券定增,一下放了,所以15、16、17起三年大行情。同样三年大行情结束以后,大家有没有发现需求透支的。房价过高了,怎么办?押一押,收一收,怎么收?

  两个方面。 第一个收银根,第二个收需求,所以现在18年年初,现在特别像11年。2011年1月26日推的新国八条,限购限贷的开始。从那个时候开始,你会发现我们从11年到14年之间,总的来说整个行业都是一个高周转、刚需成长特别快的这一个逻辑。所以当前跟当时特别像,因为11年到14年,你会发现成就碧桂园、恒大、万科、蓝光、新城等这些企业,因为它做高周转特别擅长。

  目前这跟11年特别特别像,所以我称之为我们又回到了一个当前整个行业跟我们过去三年完全不一样的逻辑。就是过去三年因为量化宽松,它导致整个房地产行业都属于大家都有钱,大家都比的是谁能抢到地的,有了钱抢了地就赚钱这个逻辑,所以过去三年整个房地产行业企业发展逻辑,是以投资为导向。现在回来了,和11年一样,回到了一个以营销、周转为逻辑的这么一个新的发展波段。

  第四点也是跟大家简单汇报一下,最近跟很多房企高管交流,大家就讲到:在某地区,限购限贷很严,2万人排队抢几百套房的现象时有发生。有一些公司开盘,甲方没抢到的房子,他们常务副总裁参与排队,居然常务副总裁只摇到了9000多号,直接放弃了,还出现什么情况呢?出现那种具体企业名字我就不说。楼板价9100多,房子盖出来了,9100的楼板价,然后战战兢兢的去领证,报这个价格12000多。9100到12000多是基本上都是贴着成本买卖了。就3000多建安,第一期还得亏一点。结果怎么回事,上面给他办预售证,告诉他,你可以7100,你算完所有的成本,你说12000多去卖,结果批了7100,怎么来的?他根本不是给你算了成本。他算的是你这批卖了以后,我怎么平衡城市的均价。

  所以如果太高了,你要把均价抬上去,所以只给你7100,看你要不要卖?所以目前政策没有松,政策也没有加码,这个我可以告诉大家。政府做的事情就是挨个挨个城市来落实执行,太松了就让开始从严。但政策并没有加码,我也不认为后面还会加码,只是会要求不同的城市依次去执行。至于大家听到的个别城市,好像有一点点人才放开,这个不算。这本来就是在国家正好借着这一轮的调控,那个户籍政策的放开,他通过人才政策,然后调整城市的人才结构的问题,所以我也不认为接下来我们的政策还需要什么加码?

  二、行业企业的最新观点

  1、房产税短期不会放开

  有人也会问我房产税,因为这个我当时就跟大家说,我压根就不相信房产税现在会推,怎么可能呢,当你跟美国搞得那么凶,尤其是我们今天的外贸也肯定是有冲击的。三驾马车,外贸投资内需,怎么可能这个点上能够房产税?因为你房产税不就把内需给打没了。所以我不相信房产税能出来,也不能说不出来,就是说喊一个扩大试点,但是像上海像重庆,也没有传出什么新闻,说没交的,然后怎么处理,怎么处置,把你房产拍卖把你关起来,这都没有。所以我相信今年到2020年前都不大可能。目前因为现在跟美国这个互掐,所以我不相信说政策加码,他只能叫做从严。他不大可能还有新的政策下来,这我不大相信,我想说一下就是基本面的问题。

  2、要不要继续做地产?关键看两点

  然后第二个想跟大家说一下,最近一个观点,经常接触很多企业,因为这两年参加了很多房企的20周年庆,30周年庆等,所以这个很多企业家都在问,他就说你看这个位置这么高,我还要不要玩?本来还能赚一点,别一下子玩没了。我都跟他们讲这个意思。

  第一个,因为企业的性质,你玩不玩都没有错,因为不同的企业家有不同的价值取向和风险偏好取向。有的老板就是风险偏好,有的老板是风险规避型的,也有的老板就是典型的风险厌恶型,说自己越做越小,私企老板就是属于风险厌恶型的,有一点点风吹草动,他马上就关起门来。第一个要不要玩?而你是企业家,你怎么做都没有错,这很正常,因为每个企业家都受他价值观的驱使。

  第二点给他讲的是什么?我说我给你讲个现象,很简单,你们可以把自己过去20多年的发展历程,标记一下每年的业绩,你有没有发现一个情况,你是不是在整个过去的20年里,都是很平缓的在成长。你真正意义上的高速成长是不是在过往这三年里?我跟他们讲道理,他们每个人都说“对啊”,我说这个道理在什么地方,这道理很简单。为什么过去的三年房企高速成长?

  为什么前面20年尽管也都在发展,但相对来说它这个发展曲线还是比较平缓的,而不是趋近接近垂直性的成长,我相信我们很多企业都很辛苦、很累、很忙,但是如果只是一两家企业他自己很辛苦,然后自己工作很忙,这个我能接受。但这个行业大多数的企业都是这种情况,那就不能理解为是房地产行业企业因为勤奋,所以才能有这样高速成长的情况。我的理解是这样,这个可以跟他谈谈观点。为什么房地产行业可以出现目前比较活跃的这些企业,为什么它的业绩、它的规模,它的高速成长区别于过去20年?我认为有个更大的背景。这个背景是什么时候?往前追溯,就是我们近些年来全球性的民族主义兴起,它导致了全球性的财富财富权力的再分配。

  3、财富再分配正在进行中,地产行业的机会

  另外还有一个大家看到的,我们国家大量的重要的岗位人员,已经从50转到70年代。基本上你看都是一些重要的岗位,都已经是70后接班了。这个我只想跟大家讲是什么?权力再分配的结果,它就是财富和资源的再分配,在一个国家,尤其是中国,资源跟财富里面相当大一部分跟地产有关。所以过去这三年,我认为中国的房地产企业在业绩的高速增长,更大的背景,它应该来自于权力再分配所推动的资源和财富的再分配。所以这样才能解释为什么过去的三年里面,反而是房地产行业里的个个企业都聪明透顶。我们的官方数据,统计局的年鉴上面,房企大概是88000到93000家企业。

  如果我们简单地根据经验来看的话,因为那个88000到93000家都是项目公司,不是企业。如果我们按照4到5个项目作为一家公司的话,中国大概有接近两万家公司。那回到我刚才讲到的,这个权力再分配在中国已经完成了,那我们财富跟资源重新组合,重新分配,是什么结果?房地产行业很简单,20000多家,未来真正意义上的很有可能200家都不需要。大概怎么理解,看到我们现在的数据,未来30家企业,很有可能占全国总销售额的70%以上,这都是保守的,就是很有可能达到80%。那意味着啥?如果我说未来是200个企业,这个未来1%的存活率,200个里面最活跃的,很可能就前面的50家。所以我觉得将来这个行业,会真正进入一个从现在2万家,逐步变成200家这么一个趋势的波段。

  我们这个财富再分配,我认为远远没有结束,过去三年已经开始了,但是现在还是在进行中,我认为这个过程未来至少持续八到十年。第一,这解释了为什么过去三年大量企业的业绩高速成长。第二,我认为这个财富分配远远没有结束,现在才开始,过去的两三年里面,很多企业的业绩高速成长,比如说融创,它把好多企业都“吃”了,所以第二点,我认为财富在洗牌,有两万多家还很早,根本没结束。第三,其实当前我们那个政府对房地产行业已经开始下手,但这个说形象点不是坏事,是好的方向。一个行业不可能永远靠资源型的土地,这是不合理的。但也不是绝对的不合理,毕竟我们还是推动城市化。但是我说这个模式上毕竟有一些问题。

  政府对房地产行业是不断的在过程里面加入调整。到了今天房地产行业进入存量阶段,不再是个高速成长阶段。也因为地方政府的地方债,房地产因为进入存量,它所提供的财政、税收、就业等等这个增量明显有问题了。政府已经出手了,就说当前政府对房地产的三招已经出来了,也就是三个动作。第一招是什么?对全面的标杆性的企业已经开始在定规矩。这点我不举例子,已经有很多国有企业被约谈,不许拿地了,必须做产业。

  他就会发现这个很明显的政策引导或者信号引导中,配合政府的才是听话的,不配合的那肯定是有问题的。这个我觉得很正常,因为毕竟一个企业的发展不只是赚钱,你必须跟着国家需求来。所以第一点我讲政府已经开始对标杆企业尤其前面的龙头房企已经开始定规矩,可以看到,我们很多房企的领导都是非常积极的表态,我认为这个很好,这是第一个,这里面有很多案例。

  第二步是什么?政府有意无意地推动整个房地产集中度的加速提升。行业集中度越高,未来领导这个行业做一些事情越好,尤其是在当下背景,中美关系互掐肯定不是短期,未来10年20年可能一直这样下去,一边竞争一边合作。以前那么多企业,一个政策从上往下落,没人执行怎么办?罚不责众,现在很简单,给这几十个企业在北京开个会,或者电话通知,到我说了,对吧,说怎么办就怎么办。所以呢第二步,要加速整个行业的洗牌,加速整个行业集中度的提升。什么是集中度提升,不就是财富重新分配。现在2万多家房企,未来200多家企业就够了,想想未来的市场容量由200多家企业来往,大家可以想象那时候的场景,这就是第二个。

  第三步,政府对房地产行业所做的第三步。我刚才讲的第一步是给前面的企业定点规矩,第二步推动整个行业集中度不断的提升。第三步是什么?引导行业,今天你不要天天想着拿住宅用地去盖房,盖完卖房,赚完钱走人,不行。因为必须给我做点产业。大家知道在博鳌的演讲,正式的确立了中国未来几十年跟美国的竞争,非常明确地延续我们过去三四十年改革开放的逻辑,我们会在市场的逻辑上面,以商业的逻辑跟美国开展竞争。就以这个逻辑继续进步,既然还是以市场化的逻辑,商业的逻辑竞争我们真的需要产业,政府的责任就是引导,政府怎么引导呢?

  你房地产行业过去这20多年,因为改革开放构成这么一批强大的企业,完成了原始积累,并且具有国际视野。所以我们会发现万达的王总也好,他们都是全球的考察,到处的收购,国际的视野的东西,都是发展出来的,还有很多。像这样的话,对于国家来说这些力量很好,比如说我们的家电,现在家电就剩下三家了:美的、格力、海尔。房产就不是,房产有几十家几百家,比如说有的企业规模不大,但你这么仔细一看,他有几个壳,有什么产业资源?真的有。所以第三步,房地产行业过去20多年,既然是借力于国家二三十年住房改革的大的利好,这是完成了原始积累,成就了企业的规模。

  那接下来的话,我们跟美国市场化的商业逻辑的竞争也得出力。以前要地的话,直接给你就行了,现在不行。你必须帮我做点产业。我最近见的大量房企的企业家也好,总裁也好,都跟我说,现在你想忽悠没用,直接告诉你把它写出来。什么时候比如什么产业,什么时候投多少,什么时候开业,什么时候能创造多少的税收,你把谁写出来?然后我的右边呢给你填上:什么时候我给你配套建设用地,什么时候我让你施工,什么时候我让你开盘,什么时候我让你竣工验收,什么时候我让你销售。

  所以呢房地产行业,即使你再大也只是经济的一个构成,其实当年政府对房地产已经有三个动作,这三个动作非常明显。因为我是研究的,所以我们看的比较清楚一点。大家会发现大量的房企,都纷纷开始做实体产业。我相信用不了几年,比如五年或者十年,会出现一批控股集团,比如什么万科控股集团,什么金地集团,未来会越来越多的去地产化,很有可能这个变成钢铁大王,那个变成化工大王,那边变成生命科技大王,这里面很多很可能来自于地产,它们都完成原始积累。

  除了这个是一个原因,我认为目前财富的再分配、资源的再分配才开始。还有我跟大家再讲个例子,我14年有一个开发商,做那个帮调战略,因为房地产行业这几年战略大多数都是我做的。大概08年开始组建这个企业,08年到14年大概七年,企业竟然能做亏。大家想一想,那几年你能把企业做亏也很厉害的,有其他原因我不多说。

  到14年调完战略,调完他自己后悔了,因为他做奢侈品,他说我还是偷个懒,都不好意思见我,让他们总裁把他那个合作的尾款打给我,然后在上个月又见面,很不好意思拉着我说:15年到17年我又错过三年,就是因为我懒,过去三年这么天大的行情,我又全部错过,问未来还有没有机会,我告诉他有。为啥呢?因为他在郑州。我说你看郑州未来还有五六个县,已经确定了要撤县变区,郑州就是有一个重大的城市化的机会。郑州本身就滞后全国五六年,你还有机会,第二个我还想告诉大家,这里有没有发现,中国如果谈旧改,真正意义上城市的旧改中土地资源瓜分差不多的也就深圳,还有这么多城市还没有完成。那为什么?深圳瓜分差不多呢?这个政策不一样,他政策有突破。

  像广州呢上海呢,北京我们就不说,武汉、西安等还有好多城市在旧改。未来二三十年还有机会,所以这个呢我为什么我跟你讲,尤其是这一轮,我们在考察各方面那个企业的观点,判断各个企业家的想法的基础上,整个国家还处于新一轮的财富资源重新分配,他是由全世界的民族主义所推动的权益再分配所导致这么一个中国人均资产的变化。所以从现在开始往后面未来这些企业,它可能不再叫地产,未来是不是有可能:恒大叫什么航空航天科技巨头,万科未来会不会就是一个钢铁大王,碧桂园未来会不会是一个生命科技、养老企业。还是这批人,还是这些企业,只不过企业的名字不再叫什么地产而已。

  也因为这样,所以对于接下来看好哪些企业其实很简单,我认为在中国还是要企业够大,所以我跟他说的前面的这些企业错过七年没事,错过过去三年还是没事,因为他有地,只是很多还没开发。所以呢我还是看好。那对企业未来我怎么看,第一个国企。每一轮的行业大的震荡,国企都是极度受益的,这个跑不掉。第二个,大的民营企业也跑不了,因为他有先发优势。但是看我们在全市场里,国企一半,民营企业一半,很正常。我说第二个是那种规模已经完成,已经规模化的企业会更有优势。那第三个呢,中国幅员辽阔,文化多元,所以第三个呢区域龙头,因为再厉害的企业也不可能做到每个区域去,区域龙头仍然会有他的升值空间,而且是很好的升值空间。所以呢这是我们的角度来看,如果一定还要往下探讨,那我就认为,我看好这三类:大型的国企的区域龙头的,如果还需要加一类的话,是那种应变性很强的企业。

  除了这些之外,我还可以告诉大家一个维度来判断,就是讲一个很简单的例子,过去几年大家有没有发现一个非常重要的现象:近几年国家不再公布GDP增长目标了。

  很多人不在意,但这很重要!

  我们国家从原先的每年公布年度GDP增长目标(比如7.2%),转变到一度公布年度GDP增长区间目标(比如6.9-7.1%),再到今时的不再公布增长目标,导致地产业的角色发生重大调整!

  在我国的政体结构下,以往每年国家公布新一轮GDP增长计划后,通常而言,上下各级都会同心协力去实现这一目标,毕竟这是对全世界发出的声音,尤其是中国近些年GDP增量占全球比重非常大,所以也有考虑国际影响甚至面子的因素。

  所以,就会出现了一个循环:年初公布GDP增长目标,然后按季度去跟进和分析完成的可能性,到了年中万一基于国际大环境变化,这一目标有压力,我们通常情况下就会抬出地产业下猛药,因为地产业规模大最好使啊,需求旺啊,更重要的是地方政府基于财政需要也有动力推啊。所以往往一剂猛药下去(GDP增长目标超额总比完不成要好交代,因而政策往往就是宁可过一点,不可抱万一之侥幸),地产业的一线、二线、三线甚至四五线全都起来了,供需两旺,价格上行,一派欣欣向荣的背景下起到了维护GDP增长目标的任务。可是(假设啊)如果到了三季度发现,地产起来太猛了(毕竟前些年,怎么有效运用地产业这一工具是个大命题,合理有度都是需要实践来找感觉的),很可能GDP增长目标完全没问题,于是乎四季度马上就踩刹车,打压地产业,全面打压!这就是民间笑话比喻“夜壶”的由来!

  笑话之余,我来和大家谈谈这个变化(不公布年度GDP增长目标)的影响。

  简单的说呢,就是:房地产行业所承担的角色和功能已经从经济的助推器变成了经济保持平稳的稳定器。

  在助推器阶段,为了保证经济的增长,房地产行业面临的不是全方位的推动就是全方位的打压。但现在来看,GDP增长已经被宏观层面有意识的淡化了,大家有没有注意到,2017年有金融方面官员有过一句“房地产业不宜再作为宏观调控工具使用”非常隐晦的表态,实际上,随着近年来,各级城市房价上扬抬升地方财政的同时,也相应的产生了资产泡沫过大以及居然杠杆过高等方面压力。

  在这样一个(不再公布GDP增长目标)大背景下,房地产业已经转型为稳定器,啥叫稳定器呢?简单的说就是,你房地产业每年维持一定的体量,作为经济结构中的一块压舱石,保持一定的GDP创造功能,同时解决一定的就业和地方财政需要就行了,不用再作为GDP增长缺口中的救火队长,自然我也不把你当作灭火对象!这么一来,从全国地产业来讲,房地产业不再享受是“全抬或是全打”的待遇,转而变成根据需要“摁住一头放开一头”的手法,只要维持一定规模和体量就行。

  总的来说,不会再出现全面的打压或全面的放开。以2015年为例,年初货币政策开始放水,资本逐利,自然都往价值高位区域流动,很快一线和二线房价上涨,随后后政府的策略就是因城施策,即两条路线:选择对一二线采取去杠杆的“冰冻政策”(摁住一头),同时开启三四线去库存的“抬升政策”(放开一头);2017年年底,在三四线持续火了一年半时间左右,大家有没有发现,我们王部长的表态是“支持改善型需求,其他三四线及县城去库存”,本质上就是过火的三四线要“注意风险”(摁住一头),其他(并没有透支的)三四线及县城“继续去库存”(放开一头)。大家看看是不是这个道理?

  中国当前经济转型和产业升级阶段承担不起房地产行业的全面暴涨和下滑,因此不再公布GDP年度增长目标,客观上来说,就是在调整地产业的角色和功能。这就回到我刚才所讲,如果一定还要对企业的筛选加一个维度的话,很简单。你过去的两年里,我想大家都可以是老大,你在一二线布局资产当然好,那你卖不动,不让你卖,你不还是亏吗?如果有企业全都到三四线,销量跑的可快了,也不能信,他都是一波一波的。所以现在比较好的是什么?比较好就是一线二线三线四线甚至五线我都有布局,而且我布局都比较均匀。这就是好企业,因为房地产行业注定了,未来就是一波一波的。企业它必须要布局比较均匀,才能有未来。

  

  问答环节Q&A

  Q1:对今年房地产行业的销售和投资增速,您是怎么判断?

A1:销售应该比去年低一点,但也低不到哪儿去,基本面还在,你听到的报道肯定都是很负面的。为啥?因为现在继续往下沉,就像其余三四线很火。所以都是下面很火,但是媒体都在报道大城市,所以你就看不到的。媒体报道的都是大城市配置怎么卖。但因为你看不到,剩下的三四线仍然在存货,在去库存。所以你看到的跟实际数据很有可能是不一样。我们今年的成交数据和销售数据和去年相比,因为当前我们跟美国在PK房地产,也不太可能大起大落,所以他会比去年最多5%的波动吧。从投资的角度,从这个客观上来说,因为过去三年里面,我们大量企业都是钱多地少,最近我所知道的大量的房子已经都开始接受十二十三的成本,很普遍,前面的企业也是这样。要怎么说,就实际上什么价格我都要,所以今年投资它必然往下走,但是能下到什么程度,我觉得现在不好判断。我怎么说,可能是再过一两个月我们才能看明白这个趋势。

Q2:两个问题想请教一下,第一个就是说你提到今年现在拿地可能后面会有一个下行的压力,那您对于整个地方财政的缺口怎么看?然后第二个问题就是说现在我们也陆续看到像武汉,然后包括南京,他的公积金政策都有一些略微调整,这个会不会就是后续一个发展趋势,主要也是想因为去年年底支持差异化调控的需求,对这个公积金以及支持刚需的话,您大概是怎么判断的?

A2:其实这样,拿地往下走觉得很正常,因为现在很多企业都想好了,就是熬日子。说我这一波冲上去马上就要抄底,现在根本没到抄底的时候。这个道理我们都明白,一个行业如果要开始往下走的话,你千万别以为现在就可以抄底了。你肯定都是先观望,然后再边走边看。然后对于你刚才讲的对地方财政的影响,我想他肯定会有。但是我这样看待这个问题的,其实那个国家政府从去年下半年开始,已经天天盯着我们地方政府,包括我们去年开始从严的地方资产负债,这方面从严,另外也包括前一阵子我们把包头、昆山等这些地铁都叫停,那么这一系列事情其实都是为了防止地方再报,这个地方都已经在做。第三个我相信反正这个事情实际上你说没办法,其实还是有办法的,但是我现在也报评估的事情,我都希望政府还是有周数的,只不过一直没动,因为我们看很多老外看中国的这个地方,跟我老是算来算去,都觉得你这个负债太高,其实它没有算我们这个资产问题。

就是地方政府还有很多招数,我举个例子,我们现在中央和地方都保持一个隐晦的姿态,始终既不承认也不否认,反正就是不动。哪类小产权房?这个是在全国有大量大面积的东西,如果说比如地方正缺钱简单,告诉大家,小产权房每平方米给我补3000块钱,我就给你产证,马上要大量资金,地方政府就能收到。这个事情到现在为止没有发现仍然没动,所以我只能相信既然这个还没动,那就说明什么,那我们是不是还能考?因为这些东西对地方政府来说其实蛮多的,所以我并不看重,因为我们国家好像也大概知道我们的特殊体质,所以很多资产它都有。所以我们地方财政有些招数你需不需要动?也就是需不需要用这个大招,像这些大招,这是第一个,第二个你刚才讲一个武汉南京的更新调整,至少去年底,因为那个部长的表态,改善性需求也是支持的,也是有支持,其实当时说的我个人觉得其实就是为了今年,因为今年年初就跟老美之间已经开已经开始各种掰手腕的动作,其实也是为了今年做提前放风的,但你到底要不要真玩还是假,还真的开始改成需要马上放出来做支持,还是说我在吹,再看一看,实际上这个是真的,中间都是边走边看。我理解的目前还没有到一个真正意义上说我就放开他的需求,现在压力还没到。

现在更多的是我们公积金这个事情,它本身谈不上特别重大的一个政治动作,你会发现武汉目前限购比之前更严重的。这并没有放开的,南京也是,成都也是,所以我更看重是什么,我认为现在这个政策会怎么走,他应该是边掰手腕边看。我们今天还没有到马上需要搬出房地产的救市这个波段,毕竟我们从17年结束,18年我们才过三个月,如果他过了三个月又拿房地产出来救好像也说不过去。我个人觉得一边在掰手腕一边在抬,再怎么样,上半年之前他可能会出现比较积极的,我一开始就房地产救市就是根本不大看好,南京目前都属于微调,谈不上特别做大的一个好处,反而还会每个从严的政策。

Q3:陈总您好,请教一下,比如说那像有的地方,它可能限价短期不放松的话,那是不是意味着房地产公司的这些利润上可能会压力比较大,对吧?这是一个,还是说这个东西也是区别对待的,比如说有些大房企国家支持,它限价就小一点,国家不支持的或者小的房企他就可能限制严一点。怎么解决这个事?肯定大家都是讲过。那你要一刀切还是区别对待,说如果限价的话,短期不放松的话,那岂不是大家利益都受影响.

A3:反正地方政府不是支持也不是压,就一个态度,你这个盘如果是比较高端一点的,我那边必须要配一些那个中低端的。高端的,按照大家看到这两年在上海,所金茂府尽管那个涨是涨了一点,金茂府还算比较好涨了一点,但是和预期中差的还是比较大。金茂府开盘卖11不到12万,一样会卖光。这次只有93000,所以被抢光,我们那个静安府去年88000,今年83000,一样的。就这种高端的价格出来,你会发现他不但没有涨,现在价格还是往下走。高端的,包括那个仲量大家都知道的。

第二个,如果你个单价过高,总价过高的话,会给你配一批的单价很低的。为了保持那个整体均价,今年的去年没有涨,必然会给你一个价格,这个价不是根据成本来的。所以从这个角度来看,第一点刚才张总你说的是对的,利润都往下。第二个他真的没有到这里面,客观来说的你很难说它对谁好,对谁不好,对这边宽一点,那边严一点。不排除可能就会产生一定的寻租行为,可能因为毕竟在里面操作会有一定的空间。所以你很难说哪些企业会受益的?哪个不受益?谢谢。

Q4:你好,我想和您请教一下就是关于按揭这块的,我不知道您有没有注意这方面的一个信息,因为前段时间就是说按揭的贷款利率都是上浮的,然后也说监管层再出一些政策,严防其他一些贷款就是除了按揭之外的,比如说其他的这种消费贷流入房市和楼市,然后去看各个银行,没有说因为按揭是一个优质资产,就是从去年的银行贷款分布来看,按揭这个比例是在提升的,所以总体上我就想和你请教一下,您了解到按按揭目前的这个各个银行的量和这个价上面,他们的政策是怎么样的?从这上面透露出来的这个购房者他们的购房意愿是什么样子的?谢谢。

A4:你谈这个银行具体的量是我还真没有过多关注,我可能回答不了,按揭利率往上走这是正常的,另外还有一点那个其实没有问的,我可以告诉你,现在按揭贷款我最新知道的,那个原先我们的按揭大概等多久,一般可能是两周或者一个月,前一阵子三个月,最近我告诉你是五个月,还要等的比较久,现在这五个月的有,这是一方面,另一方面那个我一直在按揭额度,好像我听下来,因为最近好多谈得太快,按揭的额度都受限的,现在这个卡的蛮紧。

  Q5:按照刚才您说的有这个三个月变成五个月,是不是导致这个房企的回款周期又变慢了。

A5:我想现在今年所有的房企一个很重要的考核指标就是回款率。去年前年你可以不考核,这个其实不重要。那么今年的所有企业全部都考核回款率,现在比的就是回款率一直比较高的,这些都属于不错的。

Q6:你好,陈总。有两个问题想跟您请教,第一个,就是刚刚前面已经谈到就是目前地产的企业融资成本的大幅上升,上升到16%~18%,单从融资的可获得性这一块。您这块怎么看?渠道现在又怎么知道是什么样子的?

A6:很难,现在基本没什么渠道了。就是平常跟2011年相比,在2011年相比差不多,2011年当时我们温总理说承诺都是让房价回到五年前,就两条线,一个是信贷的角度,另外一个就是限购限贷,我说现在很像2011年向这个靠近,尤其现在你会发现,因为我最近还接触了好几家金融机构,和他们开玩笑说你们的大日子来了,只要有钱肯定能赚大钱,只要你有你都是爷。他们也告诉我,我也知道现在有钱都是大爷,但我也缺钱。现在连金融机构都是这样的,这可是不一般的。

Q7:如果是这样的情况,对下半年不管是投资还是销售,您都不能太乐观。因为从销售来看,按揭贷款的周期在变长,额度从每个月售楼数据上来看也是下降的。从房地产企业融资角度,现在能和2011年这个情况基本类似吗?资金来源是非常重要的部分,上半年地产的销售和投资不应该太好吧。

A7:投资肯定不好,销售是这样的,销售越往下,就会发现有的贷款比例并不高。因为现在其他三四线及县城去库存,像很多县城要求一次性付清,很多都不接受按揭贷款。

Q8:这是不是意味着整个房地产销售的能力是下降的?按揭的需求量或额度也不是这么大,所以资金来源相对于外部融资的需求依赖度在下降,可以这么理解吗?

A8:那也不能这样理解,因为好多活跃的企业,规模都大了。另外,我刚才讲的往下沉的那些地方现在按揭比例不高,但很多企业的布局是比较均匀的。

Q9:销售您认为不悲观,但投资相对来说不乐观?

A9:投资不太乐观,销售方面也是有这些原因在里面,房地产行业在销售方面还是有些承诺的空间吧,主要回款慢一点。

Q10:刚刚我提的这个问题,主要是跟一季度整个的投资和新开工数据永远超预期是相关的,按照您这个逻辑下半年不管是新开工还是投资,这种高增长的可持续性是不强的,可以这么理解吗?

A10:现在见到这么多开发商,没有哪个跟我说对投资的心态很乐观。当然比如去年规模已经有了,今天还有一些增长,这很正常。但是我相信它更多的是在确保安全的情况下干这些事情,它不像过去的三年要么宽松了放杠杆,不放杠杆别人放了,你就是亏了。今年不是那样的,今年没杠杠给你放,你怎么可能还把皮绷的那么紧呢。

Q11:第二个小问题就是从历史的销售情况来看,下半年的销售额和销量应该是大于上半年的。今年这个情况是什么样子?您也跟很多资产高管进行交流了,今年有没有把销售的这个节奏往前移?

A11:现在不存在,现在你想卖多少不是你说了算,是政府说了算,指的是主要一线和二线城市。三四线和县城都是你自己说了算的。

Q12:一二线整个占销售额的比例已经是大幅降低了,主要还是三四五六线的增长推升了房地产销售额的增长。1-4月份整个的量或是额,它的销售增长都在百分25以上。如果按这个逻辑,三四五六线的比例应该是更高的。如果需求这么好的话,是不是因为我在三四五六线有货,我就尽量能先推盘就推,有这种情况吗?

A12:有的就是觉得不甘心,有的可能因为是融资的,是和基金一起进来的,先开了盘就意味着亏了,不开盘名义上还是不亏的。肯定是边往下沉边卖,现金流抗住就可以了。但另外一方面是什么呢?如果是按照我刚才所讲到的,有可能情况是今天我拿完证,感觉还可以赚一点,那就赶紧卖,别等着之后还可以涨价,那就不靠谱了。

Q13:所以就是按我们刚刚聊的这个逻辑,今年这个情况跟前三年这个房地产大牛的行情不一样了,现在主要是它的销量占比是在提高的。所以您刚说的企业从没有现金流的这个角度来看,他们也会把能卖的、不亏本的都卖的,还是要以现金为王,也就助推它销售结构的一个前移。我认为下半年销售,因为它已经便宜了,下半年的销售,要么就是没这么好,要么就是供货量要大幅增加才能满足。如果是前者的话,可能消化了库存就不补了,因为前面销售的很好,已经透支了一些需求。如果是第二种情况,估计要大幅增加,市场还有这样一个外在需求的话,那新开工会增加的比较快,而新开工会对地产投资有比较大的拉动。去年整个情况是挺差的嘛。

A13:这个东西我认为取决于两点:第一点,我们跟美国这样来回过招,万一掰着掰着大家掰断了,如果是这样的话,那之后房地产还是要放一放,这个可能会是在一线、二线适当的放一放,有限制性的放。这是一方面,另一方面有可能是什么情况?因为其他三四线跟县城这点政府是放开的,所以不管你是拼命在这块干,还是下班也在开工,加上周转销售这个方面是有可能的。从大的趋势上来跟你讲加到多大的一个开工量,今年一定要多么大的一个增长,这个我不大看好,包括投资方面。而且还有一点是什么?我们所讲到的,现在越来越多的愿意这么干的,那是小众。大众,今年有好多都是不想干的。对投资总量来说,我是不大乐观的。

Q14:您对房地产投资增速的情况是什么看法?大概您觉得是百分之多少?

A14:现在说不清,只能边做边开。因为太多的变量嘛,不仅仅是国内,现在偏偏加一个美国因素,就不习惯也要放一放。但是万一我们跟美国阶段性的谈妥了,那接下房地产可能又是一阵大,的确在进行这个点上,我还是看不明白这个事情,可能还是要再等等。

文章评论
—— 标签 ——
首页
评论
分享
Top